4月份，各地因城施策優(yōu)化樓市調控的節奏逐漸加快，更多二線(xiàn)城市加入了放松“三限”的行列，但政策效果尚未明顯顯現，疊加部分城市疫情反復影響，全國商品住房銷(xiāo)售繼續走弱，單月銷(xiāo)售金額跌破萬(wàn)億元。

國家統計局16日公布2022年1~4月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據，數據顯示，1~4月份，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

從單月來(lái)看，3月全國商品房共計銷(xiāo)售8722萬(wàn)平方米和8134億元。與去年同期的銷(xiāo)售面積（14297.96萬(wàn)平方米）和金額（11498.23億元）相比，4月份銷(xiāo)售同比繼續呈下滑狀態(tài)，并處于歷史較低水平。

與前三月相比，1~3月銷(xiāo)售面積和金額的同比累計降幅也繼續擴大，且銷(xiāo)售金額跌幅依然大于銷(xiāo)售面積跌幅，房?jì)r(jià)仍有下行壓力。

中指研究院對全國100個(gè)城市新建及二手住宅的調查數據同樣顯示，4月份，在全國100個(gè)城市中，新建及二手住宅平均價(jià)格均呈環(huán)比微漲，但漲幅較上月回落。從漲跌城市個(gè)數看，新建及二手住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數均較上月減少，而房?jì)r(jià)回落的城市分別增至48個(gè)和52個(gè)。

分區域來(lái)看，根據國家統計局數據，東部、中部、西部和東北部銷(xiāo)售（金額和面積）同比跌勢均較1~3月加大。其中，東部地區受疫情影響，銷(xiāo)售降幅僅次于東北地區，但仍是拉動(dòng)整體銷(xiāo)售的主力軍。1~4月，東部地區共計銷(xiāo)售15502萬(wàn)平方米，占全國銷(xiāo)售面積近4成，但同比跌幅達到28%，而銷(xiāo)售金額跌幅則超過(guò)3成。

紅塔證券認為，在目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依舊疲軟，4月銷(xiāo)售繼續下滑的背后，除受疫情和防控政策的影響外（居民難以看房），還和購房群體對期房的不信任（近期房地產(chǎn)違約事件延續）、對房?jì)r(jià)上漲預期的扭轉等因素有關(guān)。伴隨銷(xiāo)售走弱，相應的居民購房貸款需求也呈下調趨勢，住戶(hù) 4 月住房貸款減少 605 億元，同比少增 4022 億元。

面對銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣，4月份，中央及各部委頻繁表態(tài)維穩房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持首套和改善性住房需求，地方政府亦在積極落實(shí)因城施策。根據中指不完全統計，2022 年以來(lái)，全國已有超 100 城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策超 200 次，尤其 4 月以來(lái)，各地出臺政策的節奏明顯加快，4 月有超 70 城出臺政策百余次，明顯高于 1~3 月，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點(diǎn)一二線(xiàn)、長(cháng)三角等熱點(diǎn)區域擴圍。

除限制性政策外，高利率也是抑制居民購房消費的一大變量。為激活合理的購房消費，自3月至4月中旬，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。5月15日，中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，調整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是貸款市場(chǎng)報價(jià)利率改革以來(lái)，首次下調首套房貸款利率下限。

“本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預計未來(lái)更多城市下調房貸利率至最低要求，以降低購房者置業(yè)成本，促進(jìn)住房購置需求釋放，熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)有望逐漸企穩回溫?！?中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜稱(chēng)。

短期銷(xiāo)售市場(chǎng)的疲弱，使房企現金流繼續承壓。國家統計局數據顯示，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，占比次高的“定金及預收款”跌幅最大，為37.0%。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，目前，在房企資金面上，去年下半年以來(lái)，金融寬松政策頻出，但房企感受并不強。故此，二季度，政府需要進(jìn)一步強化對房企的調研和摸底，對于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤，讓寬松的資金真正順暢、及時(shí)、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上。

由于銷(xiāo)售不暢、資金緊張，地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工、拿地及投資的意愿均出現下調。

國家統計局數據顯示，1~4月份，土地置購面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。

從全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規模來(lái)看，1-4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%，這是今年以來(lái)，首次負增長(cháng)情況。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數連續4個(gè)月跌破榮枯線(xiàn)，4月份數值為95.89，較一季度繼續下行。

“這個(gè)數據是非常值得業(yè)內和監管層關(guān)注的，如果開(kāi)發(fā)投資數據繼續下行，不光對房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了沖擊，也會(huì )對固定資產(chǎn)投資等帶來(lái)沖擊?！眹儡S進(jìn)稱(chēng)。

展望后市，摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌對第一財經(jīng)表示，當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰依然較為嚴峻。由于房地產(chǎn)下行周期的調整需要6~9個(gè)月的時(shí)間，疊加國內疫情反復對經(jīng)濟復蘇帶來(lái)的不確定性和政策效果的滯后性，樓市交易和市場(chǎng)預期或在二季度將繼續走弱。

“但隨著(zhù)中央和地方供需兩端更多提振樓市的政策出臺，房企的融資難題得到更有針對性的解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將在今年下半年出現回穩趨勢，而與房地產(chǎn)相關(guān)的各項主要指標也有望在今年四季度由負轉正?！敝旌１蠓Q(chēng)。

資料來(lái)源：https://changsha.house.ifeng.com/news/2022_05_17-55460654_0.shtml?from=news_concern_uleft