4月全國住房銷(xiāo)售跌破萬(wàn)億元 房?jì)r(jià)仍有下行壓力
4月份,各地因城施策優(yōu)化樓市調控的節奏逐漸加快,更多二線(xiàn)城市加入了放松“三限”的行列,但政策效果尚未明顯顯現,疊加部分城市疫情反復影響,全國商品住房銷(xiāo)售繼續走弱,單月銷(xiāo)售金額跌破萬(wàn)億元。
國家統計局16日公布2022年1~4月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據,數據顯示,1~4月份,商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。
從單月來(lái)看,3月全國商品房共計銷(xiāo)售8722萬(wàn)平方米和8134億元。與去年同期的銷(xiāo)售面積(14297.96萬(wàn)平方米)和金額(11498.23億元)相比,4月份銷(xiāo)售同比繼續呈下滑狀態(tài),并處于歷史較低水平。
與前三月相比,1~3月銷(xiāo)售面積和金額的同比累計降幅也繼續擴大,且銷(xiāo)售金額跌幅依然大于銷(xiāo)售面積跌幅,房?jì)r(jià)仍有下行壓力。
中指研究院對全國100個(gè)城市新建及二手住宅的調查數據同樣顯示,4月份,在全國100個(gè)城市中,新建及二手住宅平均價(jià)格均呈環(huán)比微漲,但漲幅較上月回落。從漲跌城市個(gè)數看,新建及二手住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數均較上月減少,而房?jì)r(jià)回落的城市分別增至48個(gè)和52個(gè)。
分區域來(lái)看,根據國家統計局數據,東部、中部、西部和東北部銷(xiāo)售(金額和面積)同比跌勢均較1~3月加大。其中,東部地區受疫情影響,銷(xiāo)售降幅僅次于東北地區,但仍是拉動(dòng)整體銷(xiāo)售的主力軍。1~4月,東部地區共計銷(xiāo)售15502萬(wàn)平方米,占全國銷(xiāo)售面積近4成,但同比跌幅達到28%,而銷(xiāo)售金額跌幅則超過(guò)3成。
紅塔證券認為,在目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依舊疲軟,4月銷(xiāo)售繼續下滑的背后,除受疫情和防控政策的影響外(居民難以看房),還和購房群體對期房的不信任(近期房地產(chǎn)違約事件延續)、對房?jì)r(jià)上漲預期的扭轉等因素有關(guān)。伴隨銷(xiāo)售走弱,相應的居民購房貸款需求也呈下調趨勢,住戶(hù) 4 月住房貸款減少 605 億元,同比少增 4022 億元。
面對銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣,4月份,中央及各部委頻繁表態(tài)維穩房地產(chǎn)市場(chǎng),支持首套和改善性住房需求,地方政府亦在積極落實(shí)因城施策。根據中指不完全統計,2022 年以來(lái),全國已有超 100 城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策超 200 次,尤其 4 月以來(lái),各地出臺政策的節奏明顯加快,4 月有超 70 城出臺政策百余次,明顯高于 1~3 月,且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸,城市向熱點(diǎn)一二線(xiàn)、長(cháng)三角等熱點(diǎn)區域擴圍。
除限制性政策外,高利率也是抑制居民購房消費的一大變量。為激活合理的購房消費,自3月至4月中旬,全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況,自主下調了房貸利率,平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。5月15日,中國人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知,調整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是貸款市場(chǎng)報價(jià)利率改革以來(lái),首次下調首套房貸款利率下限。
“本次全國統一下限調整后,各地下調房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi),預計未來(lái)更多城市下調房貸利率至最低要求,以降低購房者置業(yè)成本,促進(jìn)住房購置需求釋放,熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售市場(chǎng)有望逐漸企穩回溫?!?中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜稱(chēng)。
短期銷(xiāo)售市場(chǎng)的疲弱,使房企現金流繼續承壓。國家統計局數據顯示,1~4月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,占比次高的“定金及預收款”跌幅最大,為37.0%。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)稱(chēng),目前,在房企資金面上,去年下半年以來(lái),金融寬松政策頻出,但房企感受并不強。故此,二季度,政府需要進(jìn)一步強化對房企的調研和摸底,對于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤,讓寬松的資金真正順暢、及時(shí)、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上。
由于銷(xiāo)售不暢、資金緊張,地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工、拿地及投資的意愿均出現下調。
國家統計局數據顯示,1~4月份,土地置購面積同比大幅下降46.5%,而房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。
從全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規模來(lái)看,1-4月份,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%,這是今年以來(lái),首次負增長(cháng)情況。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數連續4個(gè)月跌破榮枯線(xiàn),4月份數值為95.89,較一季度繼續下行。
“這個(gè)數據是非常值得業(yè)內和監管層關(guān)注的,如果開(kāi)發(fā)投資數據繼續下行,不光對房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了沖擊,也會(huì )對固定資產(chǎn)投資等帶來(lái)沖擊?!眹儡S進(jìn)稱(chēng)。
展望后市,摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌對第一財經(jīng)表示,當前,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰依然較為嚴峻。由于房地產(chǎn)下行周期的調整需要6~9個(gè)月的時(shí)間,疊加國內疫情反復對經(jīng)濟復蘇帶來(lái)的不確定性和政策效果的滯后性,樓市交易和市場(chǎng)預期或在二季度將繼續走弱。
“但隨著(zhù)中央和地方供需兩端更多提振樓市的政策出臺,房企的融資難題得到更有針對性的解決,房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將在今年下半年出現回穩趨勢,而與房地產(chǎn)相關(guān)的各項主要指標也有望在今年四季度由負轉正?!敝旌1蠓Q(chēng)。
資料來(lái)源:https://changsha.house.ifeng.com/news/2022_05_17-55460654_0.shtml?from=news_concern_uleft