4月29日，中共中央政治局會(huì )議召開(kāi)，會(huì )議強調，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

高層定調，讓各地在作出政策調整時(shí)吃下一顆定心丸。有統計顯示，今年截至5月初，各地有關(guān)支持樓市平穩健康發(fā)展的政策出臺已超80多次，但受到多方面因素影響，政策的局部效應并未對全國樓市產(chǎn)生顯著(zhù)提振，市場(chǎng)仍以底部徘徊為主要特征。

“此前，盡管有部分城市對地產(chǎn)政策進(jìn)行了調整，但當時(shí)的中央立場(chǎng)未明，真正進(jìn)行實(shí)質(zhì)性寬松的城市數量少，出臺的政策力度弱?！眱|翰智庫認為。而此后，業(yè)內普遍預計，各省市參照“因城施策”原則出臺的政策力度也將隨之加強。

目前，在經(jīng)濟下行壓力猶存，購房者對收入增長(cháng)存在不確定預期，出險房企的信用風(fēng)險亦未修復，房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的阻力不小。但是，隨著(zhù)政策的疊加，微觀(guān)市場(chǎng)上已悄然發(fā)生了一些反應。比如，第一財經(jīng)記者通過(guò)采訪(fǎng)多家房企一線(xiàn)銷(xiāo)售端負責人獲得的信息顯示，五一假期樓盤(pán)案場(chǎng)的到訪(fǎng)量和成交量已稍有起色。

政策“三板斧”：降利率、降首付、松限

步入2022，各地針對需求端的刺激政策陸續涌現。早期階段，政策多以購房補貼或公積金貸款放松等試探性松綁為主，主要涉及提高公積金貸款最高額度、降低公積金貸款首付比例、放寬公積金貸款使用條件等。

1月3日，馬鞍山發(fā)布相關(guān)規定，高層次人才首套房最高可貸60萬(wàn)元；廣西南寧在1月份提高公積金貸款額度之后，2月下旬再出新規，將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%。

此后，蘇州、銀川、福州等城市都調整了公積金政策。據億翰智庫不完全統計顯示，截至目前，共有47個(gè)城市先后發(fā)布了公積金貸款放松政策。

同時(shí)，多地房貸利率從2021年四季度便進(jìn)入了持續下行通道。貝殼研究院數據顯示，2022年3月百城首套房、二套房貸款利率分別為5.34%、5.60%，環(huán)比下行13bps和15bps，創(chuàng )下2019年來(lái)單月最大降幅。

其中蘇州、南通的首套主流利率已降至4.6%，與5年期LPR持平。同時(shí)，3月百城放款周期為34天，環(huán)比下降4天，自此已是連降5個(gè)月，累計降幅達到39天，為2019年以來(lái)的最快水平。

利率下降之后，對購房門(mén)檻、購房能力產(chǎn)生更深遠影響的首付比例調整，在2月份開(kāi)始擴散。2月中旬，山東菏澤率先下調了個(gè)人住房貸款首付款比例，對于無(wú)房無(wú)貸的購房者，購買(mǎi)首套房時(shí)，其首付比例可以執行20%。此后，贛州、南通、溫州、昆明等多城先后降低了首套房或二套房的首付比例。

進(jìn)入3月，政策力度開(kāi)始加大，對限購、限售等在內的限制性措施的調整出現，第一槍在鄭州打響。3月1日，鄭州發(fā)布“19條”新規以提振樓市，其中除了加快按揭投放和利率下調、推行貨幣化安置、高品質(zhì)住宅限價(jià)上浮等政策之外，有針對性地放松限購，規定投親養老可以新購一套住房。

鄭州“19條”中最具有突破意義的政策在于對限貸的調整，其中規定，對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭執行首套房貸款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房貸款實(shí)行“認貸不認房”，有房無(wú)貸家庭可執行30%首付。鄭州也成為自2016年調控升級以來(lái)，首個(gè)放棄了“認房又認貸”的重點(diǎn)城市。

此后，各地樓市松綁集中向著(zhù)突破“四限”的方向推進(jìn)。3月下旬，哈爾濱取消限售；3月底，福州對限購政策進(jìn)行調整。至4月1日，西北省會(huì )城市蘭州接棒，大手筆在“四限”方面進(jìn)行突破，除了推行“認貸不認房”之外，還下調了首付比例，執行首套房為20%，二套房為30%的新規定。

隨后，南昌、蘇州、南京、廈門(mén)、無(wú)錫、佛山、中山、紹興等城市，均在限購、限售、限貸等方面有所松動(dòng)。

根據諸葛找房數據研究中心不完全監測數據統計，4月截止到4月29日，各地調控次數高達47次，明顯超過(guò)一季度月均25次左右的調控頻次。

購房者：預期限制購房信心

在政策密集發(fā)布的前4月，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的下行趨勢還未得到根本性扭轉。貝殼研究院發(fā)布的4月數據顯示，全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅進(jìn)一步加深5個(gè)百分點(diǎn)，相較疫情初期的2020年4月，累計成交量仍下跌4%。單月成交量來(lái)看，4月環(huán)比下跌35%。

在過(guò)往房地產(chǎn)周期，調控刺激往往與市場(chǎng)回暖相伴相生，但自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入下行周期，百城出臺刺激政策后仍未回暖。到底是何因素，讓購房者捂緊“錢(qián)袋子”？市場(chǎng)下行背后，根本原因是什么？

多名房企人員表示，近期多地出臺調控新政后，除了個(gè)別消費力較強的地區，一線(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)還未出現明顯好轉?！罢邔彿空叩男判膫鲗枰^(guò)程，疫情反復也會(huì )影響房產(chǎn)交易，購房者普遍處于觀(guān)望階段?！?/p>

在過(guò)去，不少人買(mǎi)房的目的是出于投資需求，期待房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)家庭財富增值保值。但隨著(zhù)“房住不炒”理念深入人心，人們對于房?jì)r(jià)上漲的預期逐漸減弱，投資和投機性購房需求已從市場(chǎng)上漸漸消失，真實(shí)的居住需求再難支撐起年交易十七八萬(wàn)億的大市場(chǎng)。

同策研究院研究總監宋紅衛告訴第一財經(jīng)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期來(lái)看，2022年處于房地產(chǎn)下行周期，相對前兩年較為低迷。究其根源，一方面是三道紅線(xiàn)、貸款集中度等政策實(shí)施以來(lái)，部分房企因債務(wù)問(wèn)題爆雷，拿地積極性大幅下降，戰略投資收縮。同時(shí)，購房者信心不足，尤其是經(jīng)濟形勢和疫情影響，購房者的收入預期下降，對于購房更為謹慎。

匯生國際資本總裁黃立沖則認為，現在房地產(chǎn)低迷的實(shí)質(zhì)是，全社會(huì )杠桿（負債）已難以持續，未來(lái)10～20年整個(gè)社會(huì )要被迫去杠桿，包括政府杠桿、居民杠桿和企業(yè)杠桿。這與2008年不一樣，要做到當年的貨幣規模，是絕對不可能的。

“老百姓手里的可支配收入在萎縮，看不到能支撐很大需求的驅動(dòng)力，盡管政策有一些松綁，但相對于目前所面臨的情況，是明顯是不夠的?！彼Q(chēng)，當房地產(chǎn)的信仰被弱化，老百姓的購買(mǎi)力不會(huì )因松綁而起來(lái)，因為拋售房產(chǎn)的人也會(huì )越來(lái)越多。

黃立沖認為，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，目前占據國民經(jīng)濟和GDP的比例太高，必須通過(guò)長(cháng)時(shí)間痛苦的調整，才能達到合理的比例。

“需求端不啟動(dòng)，供給端再努力也沒(méi)用?！币晃徊痪呙男袠I(yè)分析人士稱(chēng)，要先搞點(diǎn)“速效救心丸”，保證活過(guò)來(lái)，有病再慢慢治。不解決產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，就沒(méi)有新增人口，沒(méi)有新增人口，需求總會(huì )回落。

有券商認為，過(guò)去兩年每年17～18萬(wàn)億的天量銷(xiāo)售規模，短期內對需求有一定透支，并不可持續。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能需退回17～19年每年13～16萬(wàn)億的水平，經(jīng)歷較長(cháng)時(shí)間的筑底過(guò)程，然后跟隨下一輪經(jīng)濟復蘇一起恢復。

華東一家房企高管亦表示，盡管?chē)页隽撕芏嗾?，但這些政策需要時(shí)間起作用?！暗纫咔榻Y束了，經(jīng)濟恢復了，才會(huì )慢慢好起來(lái)，現在大家觀(guān)望情緒很重，有錢(qián)的人不花錢(qián)，沒(méi)錢(qián)的人沒(méi)收入，市場(chǎng)還是處于下行?！?/p>

突破口：提振新市民和改善購房需求

即便各地樓市依然處于底部徘徊階段，但政策疊加之下，一些微弱的變化似乎正在發(fā)生。

天風(fēng)證券數據顯示，自2月份以來(lái)，其統計的15個(gè)有政策放松的城市中，新房銷(xiāo)售面積單月同比增速由1月的-45%收窄至3月的-32%；同期，二線(xiàn)城市這一指標由-30%擴大至-33%，全國則由-35%擴大至-39%。這也意味著(zhù)，發(fā)布了松綁政策的城市，其基本面改善幅度好于其他城市。

尤其五一小長(cháng)假期間，不少城市的熱門(mén)樓盤(pán)開(kāi)始出現明顯回暖跡象。一家TOP30房企銷(xiāo)售口負責人向第一財經(jīng)表示，截至5月5日的數據顯示，公司在小長(cháng)假期間的促銷(xiāo)獲得了預料之外的效果，成交已經(jīng)超出預期。另外，這位銷(xiāo)售負責人從同行處獲得的信息顯示，多家房企的銷(xiāo)售都出現了類(lèi)似的回升跡象。

“我們公司在長(cháng)假期間的銷(xiāo)售日均有五六億，略好于前幾個(gè)月?！绷硗庖晃籘OP20房企相關(guān)負責人亦表示。

不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)內人士對于當下的市場(chǎng)依然不敢做出偏樂(lè )觀(guān)的判斷?！拔逡黄陂g的促銷(xiāo)讓利力度很大，真實(shí)降價(jià)換來(lái)了成交回暖，市場(chǎng)氛圍整體上還是偏黯淡的?！鄙鲜鲣N(xiāo)售負責人稱(chēng)。

接下來(lái)會(huì )怎樣？多位房企人士向第一財經(jīng)表示，期待新市民和改善型需求的有效激活。

一位Top20房企內部人士表示，現在剛需的房子已經(jīng)很多了，人均居住面積大約在40平方米，之后隨著(zhù)生活質(zhì)量的改善，即便住房面積不一定要再大，但是會(huì )對居住品質(zhì)有更高的要求，也就面臨著(zhù)改善居住的需求?！皢渭儎傂璧氖袌?chǎng)一定是個(gè)單邊下跌的市場(chǎng)，剛需也不足以挽回市場(chǎng)頹勢，必須有改善進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)熱度才能夠起來(lái)?！?/p>

克而瑞4月份的一份研報顯示，較為保守地估計，未來(lái)五年的行業(yè)規模將在53.1億平方米，其中，住房改善類(lèi)將產(chǎn)生約44.2億平方米的需求。

如何對改善性需求予以更好的支持呢？?jì)|翰智庫宏觀(guān)首席研究員張化東認為，鄭州“認貸不認房”這一政策，有效地降低了改善換房的成本，是最大力度的對合理住房需求的支持，對提振改善型需求具有重要意義。

此外，業(yè)內認為，應該進(jìn)一步放寬新市民購房政策?！霸诖碓隽康男率忻竦馁彿抠Y格上放松限購，既有現實(shí)意義，也有城市長(cháng)遠發(fā)展的戰略意義。在一些外溢性的三四線(xiàn)城市，因為非本市戶(hù)籍購房比例高，適度放松限購的效果比較顯性?！睆埢瘱|認為。

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