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利好頻發(fā)、市場(chǎng)冷靜 下行的樓市艱難破冰

2022-05-12 08:33:27 admin

4月29日,中共中央政治局會(huì )議召開(kāi),會(huì )議強調,要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

高層定調,讓各地在作出政策調整時(shí)吃下一顆定心丸。有統計顯示,今年截至5月初,各地有關(guān)支持樓市平穩健康發(fā)展的政策出臺已超80多次,但受到多方面因素影響,政策的局部效應并未對全國樓市產(chǎn)生顯著(zhù)提振,市場(chǎng)仍以底部徘徊為主要特征。

“此前,盡管有部分城市對地產(chǎn)政策進(jìn)行了調整,但當時(shí)的中央立場(chǎng)未明,真正進(jìn)行實(shí)質(zhì)性寬松的城市數量少,出臺的政策力度弱?!眱|翰智庫認為。而此后,業(yè)內普遍預計,各省市參照“因城施策”原則出臺的政策力度也將隨之加強。

目前,在經(jīng)濟下行壓力猶存,購房者對收入增長(cháng)存在不確定預期,出險房企的信用風(fēng)險亦未修復,房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的阻力不小。但是,隨著(zhù)政策的疊加,微觀(guān)市場(chǎng)上已悄然發(fā)生了一些反應。比如,第一財經(jīng)記者通過(guò)采訪(fǎng)多家房企一線(xiàn)銷(xiāo)售端負責人獲得的信息顯示,五一假期樓盤(pán)案場(chǎng)的到訪(fǎng)量和成交量已稍有起色。

政策“三板斧”:降利率、降首付、松限

步入2022,各地針對需求端的刺激政策陸續涌現。早期階段,政策多以購房補貼或公積金貸款放松等試探性松綁為主,主要涉及提高公積金貸款最高額度、降低公積金貸款首付比例、放寬公積金貸款使用條件等。

1月3日,馬鞍山發(fā)布相關(guān)規定,高層次人才首套房最高可貸60萬(wàn)元;廣西南寧在1月份提高公積金貸款額度之后,2月下旬再出新規,將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%。

此后,蘇州、銀川、福州等城市都調整了公積金政策。據億翰智庫不完全統計顯示,截至目前,共有47個(gè)城市先后發(fā)布了公積金貸款放松政策。

同時(shí),多地房貸利率從2021年四季度便進(jìn)入了持續下行通道。貝殼研究院數據顯示,2022年3月百城首套房、二套房貸款利率分別為5.34%、5.60%,環(huán)比下行13bps和15bps,創(chuàng )下2019年來(lái)單月最大降幅。

其中蘇州、南通的首套主流利率已降至4.6%,與5年期LPR持平。同時(shí),3月百城放款周期為34天,環(huán)比下降4天,自此已是連降5個(gè)月,累計降幅達到39天,為2019年以來(lái)的最快水平。

利率下降之后,對購房門(mén)檻、購房能力產(chǎn)生更深遠影響的首付比例調整,在2月份開(kāi)始擴散。2月中旬,山東菏澤率先下調了個(gè)人住房貸款首付款比例,對于無(wú)房無(wú)貸的購房者,購買(mǎi)首套房時(shí),其首付比例可以執行20%。此后,贛州、南通、溫州、昆明等多城先后降低了首套房或二套房的首付比例。

進(jìn)入3月,政策力度開(kāi)始加大,對限購、限售等在內的限制性措施的調整出現,第一槍在鄭州打響。3月1日,鄭州發(fā)布“19條”新規以提振樓市,其中除了加快按揭投放和利率下調、推行貨幣化安置、高品質(zhì)住宅限價(jià)上浮等政策之外,有針對性地放松限購,規定投親養老可以新購一套住房。

鄭州“19條”中最具有突破意義的政策在于對限貸的調整,其中規定,對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭執行首套房貸款政策,首付比例由此前的60%降至30%,即二套房貸款實(shí)行“認貸不認房”,有房無(wú)貸家庭可執行30%首付。鄭州也成為自2016年調控升級以來(lái),首個(gè)放棄了“認房又認貸”的重點(diǎn)城市。

此后,各地樓市松綁集中向著(zhù)突破“四限”的方向推進(jìn)。3月下旬,哈爾濱取消限售;3月底,福州對限購政策進(jìn)行調整。至4月1日,西北省會(huì )城市蘭州接棒,大手筆在“四限”方面進(jìn)行突破,除了推行“認貸不認房”之外,還下調了首付比例,執行首套房為20%,二套房為30%的新規定。

隨后,南昌、蘇州、南京、廈門(mén)、無(wú)錫、佛山、中山、紹興等城市,均在限購、限售、限貸等方面有所松動(dòng)。

根據諸葛找房數據研究中心不完全監測數據統計,4月截止到4月29日,各地調控次數高達47次,明顯超過(guò)一季度月均25次左右的調控頻次。

購房者:預期限制購房信心

在政策密集發(fā)布的前4月,房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的下行趨勢還未得到根本性扭轉。貝殼研究院發(fā)布的4月數據顯示,全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%,較3月跌幅進(jìn)一步加深5個(gè)百分點(diǎn),相較疫情初期的2020年4月,累計成交量仍下跌4%。單月成交量來(lái)看,4月環(huán)比下跌35%。

在過(guò)往房地產(chǎn)周期,調控刺激往往與市場(chǎng)回暖相伴相生,但自2021年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入下行周期,百城出臺刺激政策后仍未回暖。到底是何因素,讓購房者捂緊“錢(qián)袋子”?市場(chǎng)下行背后,根本原因是什么?

多名房企人員表示,近期多地出臺調控新政后,除了個(gè)別消費力較強的地區,一線(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)還未出現明顯好轉?!罢邔彿空叩男判膫鲗枰^(guò)程,疫情反復也會(huì )影響房產(chǎn)交易,購房者普遍處于觀(guān)望階段?!?/p>

在過(guò)去,不少人買(mǎi)房的目的是出于投資需求,期待房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)家庭財富增值保值。但隨著(zhù)“房住不炒”理念深入人心,人們對于房?jì)r(jià)上漲的預期逐漸減弱,投資和投機性購房需求已從市場(chǎng)上漸漸消失,真實(shí)的居住需求再難支撐起年交易十七八萬(wàn)億的大市場(chǎng)。

同策研究院研究總監宋紅衛告訴第一財經(jīng),從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期來(lái)看,2022年處于房地產(chǎn)下行周期,相對前兩年較為低迷。究其根源,一方面是三道紅線(xiàn)、貸款集中度等政策實(shí)施以來(lái),部分房企因債務(wù)問(wèn)題爆雷,拿地積極性大幅下降,戰略投資收縮。同時(shí),購房者信心不足,尤其是經(jīng)濟形勢和疫情影響,購房者的收入預期下降,對于購房更為謹慎。

匯生國際資本總裁黃立沖則認為,現在房地產(chǎn)低迷的實(shí)質(zhì)是,全社會(huì )杠桿(負債)已難以持續,未來(lái)10~20年整個(gè)社會(huì )要被迫去杠桿,包括政府杠桿、居民杠桿和企業(yè)杠桿。這與2008年不一樣,要做到當年的貨幣規模,是絕對不可能的。

“老百姓手里的可支配收入在萎縮,看不到能支撐很大需求的驅動(dòng)力,盡管政策有一些松綁,但相對于目前所面臨的情況,是明顯是不夠的?!彼Q(chēng),當房地產(chǎn)的信仰被弱化,老百姓的購買(mǎi)力不會(huì )因松綁而起來(lái),因為拋售房產(chǎn)的人也會(huì )越來(lái)越多。

黃立沖認為,房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn),目前占據國民經(jīng)濟和GDP的比例太高,必須通過(guò)長(cháng)時(shí)間痛苦的調整,才能達到合理的比例。

“需求端不啟動(dòng),供給端再努力也沒(méi)用?!币晃徊痪呙男袠I(yè)分析人士稱(chēng),要先搞點(diǎn)“速效救心丸”,保證活過(guò)來(lái),有病再慢慢治。不解決產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題,就沒(méi)有新增人口,沒(méi)有新增人口,需求總會(huì )回落。

有券商認為,過(guò)去兩年每年17~18萬(wàn)億的天量銷(xiāo)售規模,短期內對需求有一定透支,并不可持續。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能需退回17~19年每年13~16萬(wàn)億的水平,經(jīng)歷較長(cháng)時(shí)間的筑底過(guò)程,然后跟隨下一輪經(jīng)濟復蘇一起恢復。

華東一家房企高管亦表示,盡管?chē)页隽撕芏嗾?,但這些政策需要時(shí)間起作用?!暗纫咔榻Y束了,經(jīng)濟恢復了,才會(huì )慢慢好起來(lái),現在大家觀(guān)望情緒很重,有錢(qián)的人不花錢(qián),沒(méi)錢(qián)的人沒(méi)收入,市場(chǎng)還是處于下行?!?/p>

突破口:提振新市民和改善購房需求

即便各地樓市依然處于底部徘徊階段,但政策疊加之下,一些微弱的變化似乎正在發(fā)生。

天風(fēng)證券數據顯示,自2月份以來(lái),其統計的15個(gè)有政策放松的城市中,新房銷(xiāo)售面積單月同比增速由1月的-45%收窄至3月的-32%;同期,二線(xiàn)城市這一指標由-30%擴大至-33%,全國則由-35%擴大至-39%。這也意味著(zhù),發(fā)布了松綁政策的城市,其基本面改善幅度好于其他城市。

尤其五一小長(cháng)假期間,不少城市的熱門(mén)樓盤(pán)開(kāi)始出現明顯回暖跡象。一家TOP30房企銷(xiāo)售口負責人向第一財經(jīng)表示,截至5月5日的數據顯示,公司在小長(cháng)假期間的促銷(xiāo)獲得了預料之外的效果,成交已經(jīng)超出預期。另外,這位銷(xiāo)售負責人從同行處獲得的信息顯示,多家房企的銷(xiāo)售都出現了類(lèi)似的回升跡象。

“我們公司在長(cháng)假期間的銷(xiāo)售日均有五六億,略好于前幾個(gè)月?!绷硗庖晃籘OP20房企相關(guān)負責人亦表示。

不過(guò),房地產(chǎn)業(yè)內人士對于當下的市場(chǎng)依然不敢做出偏樂(lè )觀(guān)的判斷?!拔逡黄陂g的促銷(xiāo)讓利力度很大,真實(shí)降價(jià)換來(lái)了成交回暖,市場(chǎng)氛圍整體上還是偏黯淡的?!鄙鲜鲣N(xiāo)售負責人稱(chēng)。

接下來(lái)會(huì )怎樣?多位房企人士向第一財經(jīng)表示,期待新市民和改善型需求的有效激活。

一位Top20房企內部人士表示,現在剛需的房子已經(jīng)很多了,人均居住面積大約在40平方米,之后隨著(zhù)生活質(zhì)量的改善,即便住房面積不一定要再大,但是會(huì )對居住品質(zhì)有更高的要求,也就面臨著(zhù)改善居住的需求?!皢渭儎傂璧氖袌?chǎng)一定是個(gè)單邊下跌的市場(chǎng),剛需也不足以挽回市場(chǎng)頹勢,必須有改善進(jìn)場(chǎng),市場(chǎng)熱度才能夠起來(lái)?!?/p>

克而瑞4月份的一份研報顯示,較為保守地估計,未來(lái)五年的行業(yè)規模將在53.1億平方米,其中,住房改善類(lèi)將產(chǎn)生約44.2億平方米的需求。

如何對改善性需求予以更好的支持呢??jì)|翰智庫宏觀(guān)首席研究員張化東認為,鄭州“認貸不認房”這一政策,有效地降低了改善換房的成本,是最大力度的對合理住房需求的支持,對提振改善型需求具有重要意義。

此外,業(yè)內認為,應該進(jìn)一步放寬新市民購房政策?!霸诖碓隽康男率忻竦馁彿抠Y格上放松限購,既有現實(shí)意義,也有城市長(cháng)遠發(fā)展的戰略意義。在一些外溢性的三四線(xiàn)城市,因為非本市戶(hù)籍購房比例高,適度放松限購的效果比較顯性?!睆埢瘱|認為。


資料來(lái)源:https://changsha.house.ifeng.com/news/2022_05_06-55428417_0.shtml?from=news_concern_uleft&from=news_focusmap

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